Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum. Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

  • das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
  • den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
  • das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sondernutzungsrechte

Einem Wohn- oder Teileigentum können durch Vereinbarung z.B. mittels der Teilungserklärung , Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, insbesondere gemeinschaftlichen Flächen, zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Gartenflächen üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch die Vereinbarung Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die einen Verwalter bestellen kann. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, leitet die Eigentümerversammlungen und führt die Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich, er verwaltet die Gelder der Gemeinschaft. ( Instandhaltungsrücklage )

Hausgeld

Als Hausgeld werden umgangssprachlich die Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums bezeichnet. Diese werden aufgrund eines Wirtschaftsplanes als in der Regel monatliche Vorschüsse individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt. Sie decken z. B. die laufenden Kosten für Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen (z. B. Kabelanschluss), Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellung) ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig.

Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat insbesondere folgende Beschlusskompetenzen:

  • ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
  • Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters
  • Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen gegeben falls gerichtliche Durchsetzung
  • Wirtschaftsplan
  • Jahresabrechnung und Rechnungslegung
  • Bestellung eines Verwaltungsbeirats
  • bauliche Veränderungen des gemeinsamen Eigentums

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils sowie Wohnungs.- bzw. Teileigentum anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Saarland) der Bemessungsgrundlage. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer ab dem 1.1.2015 6 % des Kaufpreises.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist . Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Bestandshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt, die auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist.

Aufteilungsplan

Mit Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint (Grundrisse, Schnitte, Ansichten). Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume müssen im Aufteilungsplan mit derselben Nummer gekennzeichnet sein (§ 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz, WEG).[1] Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit der die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. der Nutzungseinheiten bescheinigt wird. Der Aufteilungsplan auf dem bestehenden Gebäude bzw. der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Der Teilungsplan wird von der zuständigen Genehmigungsbehörde oder von einem dafür zugelassenen öffentlich bestellten Sachverständigen geprüft und wird damit Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrages.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Aufteilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht. Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

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